煙波CASA 香山買屋 / 香山買房 - 新竹房產推薦專任｜煙波CASA稀有三房+B1連號雙平車露臺

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1880 萬~~1858 萬 (含車位價)
參考單價：32.15 萬/坪
地址：新竹市香山區中山路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：煙波CASA
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：57.8 坪 (包含車位面積)
主建物面積：21.98 坪
附屬建物面積：2.99 坪
共同使用：12.23 坪
車位坪數：20.58 坪
土地面積：7.64 坪
樓別/樓高： 2樓 / 10樓
屋齡：13 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：固定車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理描述：8500元/季
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：市立頂埔國小、市立成德高中附設國中、成德高中
鄰近公園：頂福公園
面臨路寬：11米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

新竹煙波 CASA 物件分析報告

您好，針對編號 1270422 的新竹香山區「煙波 CASA」物件，以下將以購屋者的角度進行詳細的 SWOT 分析及購買建議。這份分析希望能協助您更清晰地評估該標的是否符合您的居住需求與投資規劃。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 停車資源珍貴：包含 B1 連號雙平面車位，在新竹市區極為稀有，解決停車痛點。 2. 特殊格局設計：二樓配備大露臺，增加戶外活動空間與實用性。 3. 社區機能完善：提供健身房、KTV 室、兒童遊戲區等公設，並有 24 小時保全管理。 4. 免裝潢負擔：屋況為現代風裝修，擁有中島廚房與雙衛浴開窗，乾濕分離設計佳。 5. 總坪數足夠：近 58 坪含車位，三房格局適合家庭居住。
劣勢 (Weaknesses)	1. 樓層限制：位於 2 樓，雖有露臺但需考量隱私性、採光高度及可能的環境雜音或昆蟲問題。 2. 屋齡因素：13 年屋齡屬於中古屋，未來可能需要負擔較高的修繕基金或設備更換成本。 3. 地段區位：位於香山區中山路，距離新竹核心生活圈（如東區、竹科）尚有交通距離。 4. 總價門檻：總價約 1880 萬元，對於首次購屋者而言資金壓力較大。
機會 (Opportunities)	1. 學區資源鄰近：周邊有頂埔國小及成德高中等學校，適合有子女升學需求的家庭。 2. 生活機能加分：鄰近頂福公園，提供休閒運動空間，提升居住品質。 3. 出租潛力：若自住轉投資，因配備雙車位與露臺，對於需要停車的租客具吸引力。 4. 節省時間成本：裝修現況佳，買下後無需長時間等待重新裝修即可入住。
威脅 (Threats)	1. 市場競爭：新竹市近年來新成屋供給增加，中古屋在貸款年限與保固上可能劣於新案。 2. 轉手流動性：香山區非傳統精華地段，加上二樓低樓層特性，未來出售時目標客群可能較受限。 3. 單價比較：每坪單價約 32.5 萬，若與其他區域新成屋價格接近，需仔細評估溢價是否合理。 4. 管理費用：豐富公設通常伴隨較高的社區管理費，增加長期持有成本。

2. 物件評論

購買建議：值得考慮，但須視居住需求與預算而定。

主要理由：

此物件最大的亮點在於「連號雙車位」與「二樓大露臺」的稀有配置。在新竹停車一位难求的情況下，擁有兩個平面車位能大幅減少購屋後的停車焦慮與額外支出。同時，露戶提供了額外的生活空間，對於喜歡種花、烤肉或需要寵物活動區域的家庭來說，吸引力極高。此外，屋內裝修現況良好，省去了重新裝潢的時間與金錢成本，適合希望「拎包入住」的買家。

然而，您需要權衡的是樓層與地段因素。二樓雖有露臺好處，但隱私與採光可能不如中高樓層；香山區雖然環境寧靜且鄰近公園學校，但通勤至市區工作地點需考慮時間成本。若您的預算充裕，重視停車便利性與家庭互動空間，且不介意屋齡，這是一個具備高居住質感的選擇。建議您在看屋時實際確認二樓的採光、通風狀況以及社區管理費金額，以便做出最理性的決定。